Otec amerického nákupního centra, rakouský architekt Victor Gruen, si představil centrum jako jakési centrum měst v evropském stylu pro americká předměstí. Viděl promenády jako hlavní ulice s klimatizací, s poštami, supermarkety a kavárnami, uprostřed uprostřed komplexů se školami, parky, zdravotnickými středisky a rezidencemi. Sotva byste museli řídit. Gruen považoval auta za odpuzující.
Ale jen část Gruenovy vize se zachytila: šedá skříňka pod kontrolou klimatu, známá spíše povzbuzením automobilové kultury než jejím zastavením. V roce 1978 starší Gruen zábradl proti tomu, co se stalo jeho myšlenkou.
"Chtěl bych využít této příležitosti k vyloučení otcovství jednou provždy, " řekl. "Odmítám platit výživné tomuto bastardskému vývoji." Zničili naše města. “
Dnes, procházím se kolem University Place v mém rodném městě Chapel Hill v Severní Karolíně, jsem ohromen tím, jak dobře, Gruen-jako to je. Kromě obchodů, z nichž mnohé jsou místními butiky, je zde velká 24hodinová tělocvična, studio CrossFit, kosmetická škola, místní rozhlasová stanice AM, základna divize komunitních služeb policejního oddělení a dětské muzeum. Na jednom konci, kde býval bývalý obchodní dům Belku, je obrovské jižní gurmánské jídlo s restaurací, kavárnou a kurzy vaření. Na druhé straně, kde býval bývalý obchodní dům Dillarda, je luxusní kino, kde můžete dostat humrové rolky přímo na vaše plyšové kožené sedadlo. V atriu si místní studenti dělají domácí úkoly na pohodlných pohovkách a využívají bezplatné Wi-Fi. Za teplých nocí se zástupy populárního luxusního taqueria v obchodě rozlévaly na chodník, povídaly si a popíjely margarity.
To nebylo před deseti lety pravda. Pak nazvaný University Mall, byl napůl prázdný a úplně depresivní. Moje matka tam odmítla jít.
"Příliš ubohý, " řekla.
Transformace, která se koná na University Place, je jen jedním z příkladů toho, jak se proměňuje promenáda napříč Amerikou. Přestože titulky uvádějí „Death of the American Mall“, realita je složitější. Na některých místech umírají promenády, ano, jejich příliš drahé odstranění těl, které odhazují krajinu. Ale jinde se nákupní střediska stávají „centry životního stylu“ podobně jako to, co si Gruen představoval. A některé jdou dále, proměňují se v úplně jiné věci: bytové komplexy, kostely, školy. Po silnici vidí urbanisté ještě více využití: farmy, místa výkonu, vyskakovací prostory.
Úpadek, smrt a transformace amerických center má několik příčin. „Je to určitě funkce online elektronického obchodování, “ říká Chris Calott, architekt a profesor architektury na Kalifornské univerzitě v Berkeley. "To byla hlavní střela zaměřená na teplo v nákupním středisku."
V Americe je také prostě příliš mnoho maloobchodních prostor. Máme více než dvojnásobek čtverečních stop obchodního prostoru na osobu než Austrálie a pětkrát více než Spojené království. Vývojáři stavěli manicem od 90. let do poloviny dvacátých let, stejně jako internet začal měnit maloobchodní prostředí. Pak zasáhla Velká recese. Mnoho sponek jako RadioShack, Payless, Abercrombie & Fitch a The Limited začalo zavírat všechny nebo mnoho svých míst.
Calott odhaduje, že 50 procent nákupních center, které fungovaly během amerických vrcholných let v šedesátých až osmdesátých letech, zmizí během následujících 5 let. Tolik center je už mrtvých, že vytvořili žánr fotografie, který Calott nazývá „mall porn:“ strašidelný, elegantní obrázky rozpadajících se prostorů, zastavené eskalátory, prachové kryté kurty a atriové fontány naplněné řasami.
Vyhlídky obchodních center se však velmi liší v závislosti na jejich klasifikaci. Realitní výzkumná společnost Green Street Advisors rozděluje promenády do čtyř stupňů - A, B, C a D s plusy a minusy - v závislosti na jejich produktivitě a kvalitě nájemců. Obchodní centrum třídy A může přinést více než 500 USD za čtvereční stopu, zatímco obchodní centrum třídy C může činit pouze 250 USD. Podle většiny odhadů je v Americe asi 300 obchodů třídy A a více než 700 obchodů třídy B, C a D.
Obchodní centra třídy A jsou v pořádku. Podle zprávy z roku 2017 od poradců Green Street Advisor se centra s vysokou produktivitou od recese zdvojnásobila. Mají tendenci se nacházet v bohatých oblastech a být stavěny nebo přestavovány tak, aby vyhovovaly touhám současných nakupujících.
Jen kousek od Chapel Hill ve městě Durham je The Streets at Southpoint, nákupní středisko třídy A +, které bylo otevřeno v roce 2002. Southpoint byl záměrně navržen pro atmosféru hlavní ulice a vizuálně se inspiroval z centra města Durham. Její fasáda z červených cihel je pokryta nástěnnými malbami, které propagují imaginární staré podniky a produkty: Williamson's Bakery („Čerstvé pečené zboží od mistra Bakera!“), Kinston Toasted Corn Flakes. Potravinový dvůr byl navržen tak, aby připomínal surový otevřený prostor skladů tabáku, který kdysi prosperoval v centru Durhamu. Zatímco většina z obchoďáku je uzavřena, existuje venkovní pěší křídlo zvané Main Street, s fontánami a lavicemi a (falešnými) staromódními poklopy.
Southpoint a University Mall jsou příklady - jeden nový, jeden přeformulovaný - toho, co Calott nazývá „centrum nového životního stylu“.
"Urbanistická koncepce střediska životního stylu spočívá v tom, že přináší ten vnější pocit komunity, ten druh městského, heterogenního pocitu, " říká Calott. "Je to rekreace hlavní ulice nebo pulzujícího městského centra."
To je nákupní středisko, kam lidé přicházejí nejen pro nákupy, ale i pro zábavu, jídlo a socializaci. To je zásadní, protože zákazníci již tráví hodiny procházením způsobem, jakým bývali.
"V době před internetem byste šli do obchoďáku a šli byste do 20 obchodů, " říká Ray Hartjen z RetailNext, společnost, která poskytuje maloobchodníkům analýzu dat. "Ty dny jsou úplně pryč." Lidé přicházejí do nákupního centra pro dva nebo tři obchody - velmi chirurgické nákupní mise. “
Nákupní centra tedy musí najít způsoby, jak udržet nakupující v místnosti. Southpoint to dělá úspěšně, když zákazníci zastavují, aby sledovali koncertní sérii „Hudba na hlavní ulici“, navštěvovali jógu v obchodě v Lululemon nebo mlýn kolem továrny na sýry, bzučáky v ruce.
Na druhé straně Durhamu je Northgate Mall. Je klasifikován jako vlastnost C + / B-. Když jsem byl malý, bylo to rušné místo s klasickými devadesátými léty jako Express a Gap a oblíbeným krytým kolotočem. Nyní je obvykle téměř prázdný. Jeho Macy se nedávno zavřela a její další kotva, Sears, je na podporu života.
Northgate doufá, že bude následovat model University Place a znovu se představí jako smíšené centrum s kancelářskými prostory, tělocvičnou a dočasným pracovištěm veřejné knihovny. Ale další podobná centra třídy B, C a D jdou ještě radikálnější.
V celé Americe byly desítky center proměněny v kostely. V Grandville v Michiganu převzal Bible Hill Church Church kotevní obchod v opuštěném Grand Village Mall a přezdíval svou obrovskou kapli „Hangár“. Příhodně pojmenovaný kostel v Mall zabírá 400 000 čtverečních stop bývalého Lakeland Mall v Lakelandu, Florida. Řada dalších megachurčů proměnila opuštěná centra v náboženské „kampusy“ s úplnými službami. V jiných centrech, jako je Euclid Square Mall v Euclidu v Ohiu, byly jednotlivé prodejny naplněny desítkami malých kostelů.
Zdravotnická centra jsou populární repurposing, protože vyžadují hodně místa a parkování. Dalším rozvíjejícím se využitím škol jsou školy. Součástí Austinova mrtvého Highland Mall je nyní nová pobočka Austin Community College. V Montgomery v Alabamě staré Montgomery Mall nedávno otevřelo své dveře jako Montgomery Preparatory Academy for Career Technology, která využívá velké prostory jako laboratoře pro výuku stavby, tesařství a svařování; přes obchoďák, městská policie a hasičská stanice zabírají bývalý obchod s oblečením. Dalšími centry se staly kancelářské prostory: V roce 2016 Google koupil Mayfield Mall, nejstarší indoor centrum v severní Kalifornii, které používá jako satelitní kampus. Rackspace, webhostingová společnost, proměnila San Antonio zděčně zaniklé centrum Windsor Park na své sídlo, přezdívané Hrad.
Je ironií, že Amazon, místo, kde se mnoho kreditů zabilo z obchoďáku, dýchá život do alespoň jednoho mrtvého nákupního centra. Místo Clevelandu v Randall Park Mall, v jednom místě největší v Americe, je nastaveno na Amazonské centrum naplňování, které přinese zhruba 2 000 pracovních míst do oblasti. Odborníci očekávají, že mnoho bývalých nákupních středisek se během několika příštích let stane sklady, distribučními zařízeními a logistickými centry, protože klesá potřeba průmyslového prostoru a potřeba maloobchodních prostor.
Mnoho vývojářů také slinilo nad myšlenkou proměnit centra v bydlení. Koneckonců, v mnoha městech je příliš mnoho maloobchodu a příliš málo bydlení (zejména dostupné bydlení). Ačkoli mnoho projektů bylo konceptualizováno, jen málo jich bylo dosud realizováno. Nejvýznamnějším příkladem je Providence, Rhode Island's Arcade Providence, nejstarší nákupní centrum v Americe, které přeměnilo starý maloobchodní prostor na cenově dostupné mikročástice. Calott je v současné době zapojen do projektu přeměny obchodního domu mrtvé promenády na kancelářské prostory se střechou. Transformace prostorů však není radikálně jednoduchá a schémata ne vždy šla dobře.
Některá poloprázdná střediska zkoušejí divoké nápady, aby vyplnily prostor a přilákaly davy: psí běhy, indoor zeleninové zahrady, svatební prostory, dokonce i umělé vlny pro vnitřní surfování. Jiní se pokusili stát se uměleckými inkubátory a nabídnout umělcům, galeriím a místům pro výkon nízké nájemné.
Některá střediska budou samozřejmě jednoduše zbořena. Ale je to „drahá nabídka“, říká Calott a k tomu dojde pouze tehdy, když město rozhodne, že pro zemi je taková hodnota, jakou si může dovolit demolici. V mnoha venkovských oblastech a ve městech Rust Belt budou opuštěná střediska i nadále klesat.
Jediné místo, kde se tradiční centra stále rozvíjejí? Asie. Tady v Hongkongu, kde žiji většinu roku, se v hranicích obrovských výškových nákupních center odehrává obrovské množství každodenního života. Obchodní centra mají kluziště, dětská hřiště, koncertní sály, střediska denní péče. Některé z nejlepších restaurací ve městě jsou v obchodech; nemá smysl, aby stolování v obchoďáku bylo přinejmenším déclassé. Obchodní centra jsou také integrována do struktury města tak, že se napojují přímo na bytové věže, kanceláře a veřejnou dopravu. Část tohoto je způsobena klimatem. Zde a na místech, jako je Singapur a Dubaj, může být teplo tak nepříznivé, že je jednodušší zůstat doma.
Každé pondělí večer vystupuji z metra přímo do nákupního komplexu v Tai Koo Shing. Chytil jsem čaj u Starbucks a šel nahoru po jedné z připojených bytových věží, kde jsem vyučoval středoškoláka v angličtině. Poté se vracím dolů, nakupuji večeři v supermarketu v suterénu nákupního centra a pak se vraťte zpět do vlaku. Vše bez opuštění obchoďáku. Je to typický zážitek ze smíšeného použití, není nutné žádné auto.
Schválil by Victor Gruen?
